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    荆楚网消息 (湖北日报) 中国指数研究院华中分院对武汉房地产市场监测数据显示：6月4日至6月10日，武汉商品房成交仅为1025套，较前一周下滑15.78％，成交均价每平方米6132.75元，比前一周下跌了43.84元。市场观望氛围浓重，楼市萎靡态势未有改观。
    武汉楼市后市如何发展？地产寒冬来临之际企业该如何应对？记者近日采访了武汉房地产开发企业协会秘书长肖汉昌。

　　调整将会持续1年至2年

    肖汉昌分析，从2004年开始，国家就针对房地产陆续出台了调控政策，本轮的调整可以看作是国家宏观调控政策叠加效应的释放。
    不过，肖汉昌同时指出：“即使政府不进行调控，武汉的房地产市场最终也是要回归理性的，政府调控只是让理性回归提前了。”
    肖汉昌得出此种结论源于他对房地产运行周期的判断。从国际经验来看，房地产市场大约每5年进入一个调整期，而中国房地产市场从2000年开始起步，已经蓬勃发展了8年。进入2005年后，武汉房地产跳跃式的增长带来了很多问题，一方面透支了多年来储集的有效需求能量，另一方面推高了土地成本，边际消费需求在萎缩。同时，国内持续的通胀也让主流消费群体支付能力下降。
    宏观调控的叠加效应让投资性的需求大幅减少；自住性的购房预期下降；同时，住宅保障政策的强化与落实，让商品房市场的空间受到挤压，基于以上分析，肖汉昌认为武汉房地产市场供大于求十分明显。“这一轮的调整将会持续1至2年的时间。”对于广受关注的价格走势，肖汉昌一分为二地指出，中心城区因为土地的稀缺性，其房价会比较坚挺，而郊区房因为市场供大于求，价格会有一定幅度调整，“整体来看，武汉房价上下调整不会超过10％”。

　　竞争密度提高，住宅急需“细致化生产”

    采访过程中，肖汉昌为记者列举了一“奇怪”现象：位于永清片均价高达14000元/平方米，武汉天地，一期一组团推出当日即告售罄，位于汉南的碧桂园开盘当天500套房子就卖掉了60%。武汉天地和碧桂园火爆的销售景象，在武汉目前高价房不好卖，郊区房销售遇寒冬的大环境下，颇显另类。
    对此，肖汉昌这样给出解释，武汉天地的优势在于它无可复制的江景以及品牌开发商的保障，碧桂园因为其设计理念和风格合年老退休人群的需求：价格合理，户型结构贴心，配套设施完善，生态和绿化环境优良。
    肖汉昌强调，房地产市场出现了分化趋势，那些为老百姓提供高附加值和贴心服务的房地产企业普遍受到消费者的青睐，而那些不能满足消费者差异性需求的企业门庭冷落，“过去一荣俱荣、一损俱损的时代一去不复返了。
    武汉房地产市场的分化表明，价格并不是抢夺市场份额的唯一武器。当企业竞争密度和产品竞争密度提高时，房地产商应该根据消费者的多样性需求，进行市场细分、品类管理和营销创新调整住房的供给结构，变“粗制生产”为“细致生产”。

　　以务实的态度迎接调整

    央行此次上调存款准备金率一个百分点，货币政策从紧不变，武汉房地产企业的资金链状况如何？肖汉昌指出不能一概而论，前期开发规模和开发步伐过快的企业资金压力很大，而目前销售处于中尾盘，又没有新项目开发的企业资金链则相对宽松。
    肖汉昌同时指出，通过调整，武汉的房地产开发的行业集中度将会提高并逐渐走向成熟，那些品牌和项目运作能力差的企业可能会转行，或被兼并。
    肖汉昌告诫武汉开发商，要充分认识严峻的市场形势，客服侥幸心理，以更加务实的态度迎接调整，对此他给出三点建议：一是房地产利润向行业平均利润回归已是大势所趋，开发商应降低盈利预期，合理定价；二是避开在价格上恶性竞争，在住房的品质上下工夫，以创新思维提高产品附加值；三是适当放缓开发步伐，合理确定开发规模，做到量力而行，使企业保持平稳发展。
    （记者 林建伟 李高产 实习生王丽娟）
　　市场分析