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    荆楚网消息 (湖北日报) 图为：嘉富城国际资本董事长 郑锦桥
    图为：荷兰银行上海分行行长 陈晓明
    图为：中凯集团总裁 杨益华
    图为：红石创投基金总经理 金海忠
    图为：大摩同盈亚太区总裁 杨红志

编者按
    银行信贷的紧缩和房地产销售状况的不理想，使得资金链紧绷成为目前困扰国内开发商的首要问题，建立多元化的房地产融资渠道已迫在眉睫。
    5月29日，资本汇·金融地产高峰论坛在上海举行，来自金融界、地产界的专业人士围绕“新形势下房地产企业的‘钱途’在哪里”这一主题，就银行贷款、上市融资、私募股权融资、REITs等多元化融资模式进行了深入讨论。下面是发言摘要，或许对湖北房地产业发展有所助益。

    实现多元化融资的前提是找准企业定位

    主持人：房地产业融资体制很单一，对银行贷款依赖性比较高，要实现房地产融资多元化，应从哪些方面着手？
    陈晓明：目前中国大部分的房地产公司只有3、5年的历史，没有很好的过往的业绩，也没有稳定的现金流，所以它的融资渠道只能依靠单一的“当铺式”的融资方式——银行贷款。一旦国家宏观政策紧缩，市场发生变化，资金链就会受影响。为了规避资金链紧绷风险，房地产企业要把融资平台多元化，主要涉及到以下方面：一是境内和境外都要有相应的融资机构，既能够得到境内金融机构的支持，同时也可以到国际金融市场上融资。二是融资工具不要用单一的信贷、债务类，可以涉及到资本市场、股权融资、债务融资、债券融资、银行贷款、金融性租赁等。
    杨益华：作为房地产企业，要选择适合自身的融资渠道，找准企业定位很重要。目前中国的房地产企业具有两种功能，第一种是做房地产投资，第二种功能就是开发管理。房地产企业的利润有90%来源前者。是做房地产投资者还是做房地产开发管理者，找准企业的定位，然后再选择合适的渠道来融资。另外房地产公司是全部进行开发性业务，还是部分开发，部分持有，这些模式都会影响企业的融资。

    选择最适合的资本市场，而非最大的资本市场

    主持人：目前有几十家房地产企业正在筹备上市，房地产企业究竟是选择境内上市还是境外上市，如何权衡？
    郑锦桥：股权分置改革以来，国内A股市场已经先后有7家房地产企业IPO实现了上市，2007年有近10家企业通过借壳的方式实现了在资本市场的融资。富利地产、中国景业、碧桂园、奥园地产、鑫源置业等分别在香港、美国、新加坡等海外市场上市。企业是否能走向资本市场，取决于决策人的思想意识是否开放，以及对资本市场认知程度。房地产企业要根据自身的情况来确定到底是国内上市、海外上市，要依据自身的特点去选择最适合的资本市场，而不是选择最大的资本市场。
    杨益华：房地产对资本市场的需求是巨大的，香港主板、纽约主板、新加坡、纳斯达克等市场房地产企业所占的比例平均都在4%以上，整个市值的比例也在4%以上，而国内资本市场房地产企业占的比例还非常小。对于房地产企业来说，无论是在国内上市还是在境外上市，首先是要找准自身的定位，然后要充分分析该市场的要求，例如对于财务审计的要求，国内市场和香港市场就不一样。

    私募基金是解决企业融资困境的有效渠道

    主持人：越来越多的房地产在关注私募基金，当然也有越来越的私募基金在关注房地产项目。对于私募基金来说，在投资房地产企业的时候有哪些选择标准？
    金海忠：对于早期涉水中国房地产市场，由于外资私募基金对中国房地产市场特有的政策、模式以及人脉资源等方面极为不熟悉，其进入的主要方式是与国内大型房地产公司成立合资项目公司搞联合开发，或者独立成立投资公司开发房地产项目。随着私募基金进入房地产的深入，资产及股权收购逐渐取代联合开发和独立开发已经成为外资私募基金投资中国房地产市场的主要投资方式。2007年外资私募基金的投资路径已由原来的合资合作开发房地产项目转变为以写字楼、工业地产和商铺为主的资产收购，这是外资私募基金在严格的宏观调控与房地产限外令下为探索新的盈利模式而做出的进一步路径优化。
    郑锦桥：房产私募基金的作用是显而易见的。通过委托专业房地产机构建立项目风险考评体系，委托专业房地产开发团队开发营运，私募基金的运作模式是一个“钱生钱”的过程，回报率也很高。当前我国私募股权基金的发展还处在起步阶段，房地产私募基金在运作初期，必须解决：基金管理团队的诚信力；定向募集资金的来源；风险体系机构的专业度；专业开发管理团队的操盘能力；相关政策的契合度等关键问题。

    REITs是机遇也是挑战

    主持人：关于REITs（房地产信托投资基金）的出台引起社会各方关注，房地产企业该如何应对？
    杨红志：适时推出REITs，将有利于拓展房地产开发融资渠道，降低房地产融资对银行信贷的过度依赖。对于商业地产而言，推出REITs可以加快资金运转、降低空置率、减轻银行信贷依赖度。对于住宅而言，由于REITs的运营主要以购买物业再出租经营为主，推出REITs可以增加出租产品的供给、提高出租产品质量、促进梯级消费结构的形成。
    同时，REITs适应的物业类型和融资阶段有限。首先，REITs适用的物业类型一般仅限于优质的收益型物业，尤其是写字楼和商业，只有这样才能保证其收益率。其次，REITs提供的融资阶段以后期为主，对前期的开发建设阶段有着严格的限制。这一点实际决定了在资金最为紧张的建设阶段，房地产不能大规模通过REITs融资，对于这两点，房地产企业应有清醒认识。（记者 林建伟）

    在鄂的上市房地产企业

    截至2008年5月，在鄂的上市房地产企业共13家，它们是万科、金地、名流、宝安、保利、复地、华润、碧桂园、沿海、新世界、和记黄埔、世茂股份、瑞安、九龙仓。